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Contratos de aluguel e reforma tributária: 7 pontos para revisar antes de dezembro de 2026

Foto do escritor: Romana Advocacia
Romana Advocacia
há 10 minutos
5 min de leitura
Pessoa escrevendo em documentos, representando a revisão de contratos de aluguel na reforma tributária

Os contratos de aluguel precisam ser revisados por causa da reforma tributária. A partir de 1º/12/2026, a nota fiscal de serviço eletrônica com IBS e CBS passa a valer para as locações de imóveis. Revisar agora quem é o locador, como o valor é formado e como os encargos aparecem no recibo evita cobranças erradas e conflitos com o inquilino.


Atualizado em 31/10/2026.


A reforma tributária não mudou a Lei do Inquilinato. Mas mudou a forma como o aluguel é tributado quando o locador é contribuinte do IBS e da CBS. E isso aparece no contrato: no valor, no recibo, nos encargos e até na escolha de quem administra o imóvel. Veja os 7 pontos que merecem atenção.


Por que revisar os contratos de aluguel na reforma tributária agora?


Porque há uma data próxima. Pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, a NFS-e com os campos de IBS e CBS passa a ser exigida nas locações, cessões e arrendamentos de imóveis a partir de 1º de dezembro de 2026. Até 31/12/2026, a nota sem esses campos não é rejeitada, mas fica registrada como fora do padrão, sujeita às regras e prazos do próprio Ato Conjunto.


Além disso, em 2027 a CBS passa a ser cobrada, e o PIS e a Cofins deixam de existir (art. 126 do ADCT, incluído pela Emenda Constitucional 132/2023). Contratos que serão renovados ou assinados nos próximos meses já vão conviver com as regras novas.


1. O locador é contribuinte do IBS e da CBS?


Esse é o ponto de partida. As empresas que alugam imóveis são contribuintes. A pessoa física só é contribuinte se, no ano anterior, teve receita de aluguel acima de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis alugados (art. 251, § 1º, I, da LC 214/2025; art. 382 do regulamento). O tema está detalhado no artigo Reforma tributária no aluguel: quem aluga imóvel vai pagar IBS e CBS?.


O contrato deve identificar com clareza quem é o locador: pessoa física ou jurídica, CPF ou CNPJ. Isso define se haverá IBS e CBS e quem emite o documento fiscal.


2. O valor do aluguel inclui ou não os tributos?


A Lei do Inquilinato deixa livre a combinação do valor do aluguel. Só proíbe fixá-lo em moeda estrangeira ou atrelá-lo ao câmbio ou ao salário mínimo (art. 17 da Lei 8.245/1991).


Por isso, o contrato pode dizer se o valor combinado já considera o IBS e a CBS ou não. A falta de clareza é a principal fonte de conflito. Não existe, na Lei do Inquilinato, uma regra de repasse automático desses tributos ao inquilino.


3. Como mudar o valor durante o contrato?


Durante o contrato, o valor do aluguel muda pelo reajuste previsto ou por acordo entre as partes. A lei permite que locador e inquilino fixem novo valor e incluam ou alterem a cláusula de reajuste (art. 18). Sem acordo, depois de 3 anos de contrato, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado (art. 19).


Se o contrato já tem cláusula sobre tributos novos, ela precisa ser lida caso a caso. O artigo sobre ação revisional de aluguel explica quando a revisão é possível.


4. IPTU e condomínio estão separados do aluguel?


Esse ponto pesa no bolso. A base de cálculo do IBS e da CBS na locação não inclui os tributos e emolumentos sobre o imóvel nem as despesas de condomínio (art. 255, § 2º, da LC 214/2025). O regulamento detalha: esses valores ficam fora da conta quando são suportados pelo inquilino e há prova clara do pagamento (art. 364, §§ 3º e 4º, do Decreto 12.955/2026 e da Resolução CGIBS 6/2026).


A Lei do Inquilinato já permite transferir ao inquilino o IPTU e as despesas ordinárias de condomínio, por cláusula expressa (art. 22, VIII, e art. 25). O que muda é a importância de deixar isso escrito e de separar cada valor no boleto e no recibo.


5. O recibo e a nota fiscal estão de acordo?


O locador já é obrigado a dar recibo discriminado dos valores pagos, sem quitação genérica (art. 22, VI, da Lei 8.245/1991). Quando o locador é contribuinte, passa a haver também o documento fiscal da locação. O contrato pode prever como e quando esse documento será emitido e enviado.


Vale lembrar que o IBS e a CBS na locação são devidos no momento do pagamento do aluguel (art. 254, III, da LC 214/2025). Atrasos e pagamentos parciais precisam ser registrados com cuidado.


6. Quem paga a administração e a intermediação?


Pela Lei do Inquilinato, cabe ao locador pagar a taxa de administração imobiliária e a de intermediação, incluídas as despesas para checar a idoneidade do interessado e do fiador (art. 22, VII). Esses serviços também estão no regime específico de IBS e CBS dos imóveis (art. 252, IV, da LC 214/2025). A NFS-e com IBS e CBS para os serviços do ISS em geral, o que inclui a corretagem e a administração de bens de terceiros, já vale desde 1º/10/2026, segundo o mesmo Ato Conjunto.


Se a imobiliária administra o imóvel, o contrato de administração deve dizer quem cuida de cada documento fiscal: o da locação e o da taxa de administração.


7. O contrato é antigo e pode usar a opção de 3,65%?


Contratos de locação por prazo determinado assinados até 16/01/2025 podem usar um regime opcional: recolhimento de IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta (art. 487 da LC 214/2025, com redação da LC 227/2026). Há requisitos de prova da data de assinatura. Para contratos não residenciais, também há exigência de registro em cartório até 31/12/2025 ou de envio à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento.


A opção vale pelo prazo original do contrato. Nos residenciais, vale até o fim desse prazo ou até 31/12/2028, o que vier primeiro. Quem faz a opção perde o redutor social e os créditos ligados àquele imóvel. Antes de renovar ou aditar um contrato antigo, vale conferir se a mudança afeta essa opção.


E o aluguel por temporada nos contratos?


Quando um locador contribuinte do regime regular aluga imóvel residencial por até 90 dias seguidos, a operação segue as regras de hotelaria, e não as da locação comum (art. 253 da LC 214/2025). Quem usa o mesmo imóvel para contratos longos e para temporada deve tratar cada modalidade em contrato próprio. Sobre esse tema, o artigo Reforma tributária no aluguel por temporada: Airbnb vai ser tributado como hotel? explica os detalhes.


Quais fontes oficiais embasam este artigo?



Conteúdo informativo. Não substitui a análise de cada situação.


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