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Reforma tributária no aluguel por temporada: Airbnb vai ser tributado como hotel?

Foto do escritor: Romana Advocacia
Romana Advocacia
há 51 minutos
4 min de leitura
Quarto com janelas e cama arrumada, representando o aluguel por temporada na reforma tributária

Na reforma tributária, o aluguel por temporada de imóvel residencial, por até 90 dias seguidos, segue as regras de hotelaria quando o locador é contribuinte do regime regular. A pessoa física só entra nessa regra se passar dos limites de renda e de número de imóveis da lei. As plataformas como o Airbnb podem responder pelo tributo em alguns casos.


Atualizado em 31/10/2026.


O aluguel por temporada virou fonte de renda para muitas famílias e investidores. Com a reforma tributária, a dúvida é direta: quem aluga pelo Airbnb ou por outras plataformas vai pagar IBS e CBS como um hotel? A resposta depende de quem aluga, de quanto recebe e por quanto tempo o imóvel fica com cada hóspede. Veja o que dizem a Lei Complementar 214/2025 e o regulamento.


O que diz a reforma tributária sobre o aluguel por temporada?


A LC 214/2025 trata do tema no art. 253. A locação de imóvel residencial por contribuinte do regime regular, por período de até 90 dias ininterruptos, é tributada pelas mesmas regras dos serviços de hotelaria. O regulamento repete a regra (arts. 361 e 410 do Decreto 12.955/2026 e da Resolução CGIBS 6/2026).


O prazo de 90 dias conversa com a Lei do Inquilinato. Ela considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do inquilino, para lazer, cursos, tratamento de saúde ou obras no seu imóvel, contratada por até 90 dias, com ou sem mobília (art. 48 da Lei 8.245/1991).


Pessoa física que aluga por temporada paga IBS e CBS?


Só se for contribuinte. A pessoa física é contribuinte na locação quando, no ano anterior, teve receita com aluguéis acima de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis distintos alugados (art. 251, § 1º, I, da LC 214/2025). Esse valor é atualizado mensalmente pelo IPCA (art. 251, § 5º).


A pessoa física também passa a ser contribuinte no próprio ano se a receita com aluguéis ultrapassar em 20% o limite de R$ 240 mil (art. 251, § 2º, II). E um ponto importante, incluído pela LC 227/2026: os aluguéis por temporada entram na conta desses limites (art. 253, § 2º). Para o regulamento, identificada a condição de contribuinte, o locador deve emitir o documento fiscal das operações (art. 410, § 2º).


Quem tem até 3 imóveis, ou fica abaixo do limite de receita, não é contribuinte do IBS e da CBS na locação. O tema está explicado no artigo Reforma tributária no aluguel: quem aluga imóvel vai pagar IBS e CBS?.


Qual é a diferença entre a regra de hotelaria e a do aluguel comum?


A diferença está na redução das alíquotas. No aluguel comum, o IBS e a CBS têm redução de 70% (art. 261, parágrafo único, da LC 214/2025). Nos serviços de hotelaria, a redução é de 40% (art. 281). Ou seja, no aluguel por temporada de um contribuinte do regime regular, a alíquota final tende a ser maior que a do aluguel de longo prazo.


Outras regras da hotelaria também se aplicam:


  • o fornecedor pode tomar crédito de IBS e CBS nas suas aquisições, como serviços de limpeza e manutenção, nos termos gerais da lei (art. 282);

  • quem contrata a hospedagem não pode tomar crédito de IBS e CBS (art. 283).


Exemplo com valores fictícios: com uma alíquota cheia fictícia de 25%, a redução de 70% do aluguel comum levaria a 7,5%. Na regra de hotelaria, com redução de 40%, a alíquota seria de 15%. As alíquotas reais ainda serão fixadas, então os números servem só para comparar a lógica das duas regras.


Qual é o papel do Airbnb e de outras plataformas na reforma tributária?


As plataformas digitais podem ser responsáveis pelo pagamento do IBS e da CBS das operações feitas por meio delas (art. 22 da LC 214/2025). Em relação a fornecedores no Brasil, a plataforma responde junto com o fornecedor em algumas situações, como quando o fornecedor é contribuinte e não emite documento fiscal eletrônico no valor da operação feita pela plataforma.


A lei considera plataforma digital a que intermedeia operações não presenciais ou eletrônicas e controla elementos como cobrança, pagamento, termos e condições ou entrega (art. 22, § 1º). Na parte prática, a NFS-e com os campos de IBS e CBS para as operações por plataformas e para as locações de imóveis passa a ser exigida a partir de 1º/12/2026, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.


O condomínio pode proibir o aluguel por temporada?


Esse é outro ponto em discussão, agora na Justiça. Em notícia de 07/05/2026, o STJ informou que a Segunda Seção decidiu, no REsp 2.121.055/MG, que a oferta de imóvel em plataformas como o Airbnb exige aprovação do condomínio.


Depois disso, o tema foi afetado para julgamento como recurso repetitivo (Tema 1.443, REsp 2.272.537 e REsp 2.272.536, relator ministro Raul Araújo). Segundo notícia do STJ de 17/09/2026, a afetação suspendeu em todo o país os processos sobre o assunto. A tese definitiva ainda será fixada. Até lá, quem aluga por temporada deve ler a convenção do seu condomínio e acompanhar as decisões da assembleia.


O que quem aluga por temporada deve organizar agora?


Algumas providências ajudam a evitar problemas:


  • somar a receita de todos os aluguéis, de temporada e de longo prazo, para saber se passa dos limites da lei;

  • contar quantos imóveis distintos estão alugados;

  • guardar os relatórios das plataformas com valores recebidos e datas das estadias;

  • conferir a convenção e as regras do condomínio sobre locação por temporada;

  • separar, em contrato, as locações de temporada das locações longas do mesmo imóvel.


Para quem também tem imóveis alugados por prazo longo, o artigo sobre ação revisional de aluguel explica quando o valor pode ser revisto.


Quais fontes oficiais embasam este artigo?




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