Reforma tributária no aluguel: quem aluga imóvel vai pagar IBS e CBS? A regra dos R$ 240 mil e dos 3 imóveis
A reforma tributária no aluguel não atinge a maioria dos proprietários: em regra, a pessoa física que aluga imóveis não vai pagar IBS e CBS. Esses novos tributos só alcançam o locador pessoa física que, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil em aluguéis e alugou mais de 3 imóveis diferentes. Quem não cumpre as duas condições ao mesmo tempo continua pagando apenas o imposto de renda sobre o aluguel.
Atualizado em 24/10/2026.
A regra está no art. 251 da Lei Complementar 214/2025 (LC 214/2025), com as alterações da Lei Complementar 227/2026 (LC 227/2026). Desde a aprovação da reforma, circulam muitas mensagens dizendo que "todo aluguel vai pagar imposto novo". Neste artigo, explicamos de forma simples quem entra na regra, quem fica de fora, como será o cálculo e quando a cobrança começa.
Reforma tributária no aluguel: o que muda para quem aluga imóvel?
A mudança principal é a criação de dois tributos sobre o consumo: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, de estados e municípios). Eles vão substituir aos poucos PIS, Cofins, ICMS e ISS.
A Lei Complementar 214/2025 incluiu a locação de imóveis entre as operações que podem pagar IBS e CBS (art. 252, III). Mas, para a pessoa física, existe um filtro: ela só é tratada como contribuinte desses tributos quando a atividade de aluguel tem porte de negócio. Para a maioria dos proprietários, nada muda nesse ponto.
Importante: IBS e CBS não substituem o imposto de renda. Quem se enquadrar na nova regra continuará declarando e pagando o imposto de renda sobre os aluguéis, como hoje.
Quem aluga um ou dois imóveis vai pagar IBS e CBS?
Em regra, não. Quem tem 1, 2 ou 3 imóveis alugados não cumpre a exigência de "mais de 3 imóveis distintos" da regra principal sem o adicional do fator do recebimento financeiro que ultrapasse os R$ 240 mil reais, e, por isso, em regra não se torna contribuinte do IBS e da CBS por causa do aluguel. A regra dos R$ 288 mil no próprio ano, explicada mais abaixo, também exige mais de 3 imóveis distintos (art. 382, § 1º, III, da Resolução CGIBS nº 6/2026 e do Decreto nº 12.955/2026).
Veja um exemplo simples:
Maria tem dois apartamentos alugados por R$ 3.000 cada um. Em um ano, ela recebe R$ 72 mil de aluguel.
Ela não passa de R$ 240 mil e também não tem mais de 3 imóveis alugados.
Resultado: Maria continua pagando só o imposto de renda sobre os aluguéis.
Mesmo que, no mesmo ano, Maria passasse a receber mais de R$ 288 mil de aluguel, ela não passaria a ser contribuinte do IBS e da CBS, porque também nesse caso é preciso ter mais de 3 imóveis distintos (art. 382, § 1º, III, da Resolução CGIBS nº 6/2026 e do Decreto nº 12.955/2026). Já quem tem 4 imóveis alugados e passa de R$ 288 mil no ano pode passar a ser contribuinte ainda no mesmo ano.
Quando a pessoa física passa a pagar IBS e CBS sobre o aluguel?
A pessoa física passa a ser contribuinte quando, no ano anterior, cumpre as duas condições ao mesmo tempo (art. 251, § 1º, I, da LC 214/2025):
receita total com aluguéis acima de R$ 240 mil no ano; e
aluguel de mais de 3 imóveis distintos.
Os requisitos são cumulativos. Quem tem 10 imóveis alugados e recebe R$ 200 mil por ano não entra. Quem recebe R$ 300 mil de um único imóvel comercial também não entra por essa regra.
O valor de R$ 240 mil é corrigido
O limite de R$ 240 mil é atualizado todo mês pelo IPCA, desde a publicação da lei, em 16 de janeiro de 2025 (art. 251, § 5º). Por isso, o valor real do limite já é um pouco maior do que o número escrito na lei.
A regra dos R$ 288 mil no próprio ano
A lei também prevê que a pessoa física pode ser enquadrada já no próprio ano, se a receita de aluguéis passar em 20% o limite, ou seja, cerca de R$ 288 mil em valores nominais (art. 251, § 2º, II). O regulamento esclareceu que, também nesse caso, é preciso ter mais de 3 imóveis distintos (art. 382, § 1º, III, da Resolução CGIBS nº 6/2026 e do Decreto nº 12.955/2026).
O que conta como "imóvel distinto"?
A lei deixou essa definição para o regulamento (art. 251, § 6º), e ela já existe: imóvel distinto é cada unidade autônoma, edificada ou não, que permita uso privativo e tenha localização própria, mesmo que não esteja registrada em cartório (art. 383 da Resolução CGIBS nº 6/2026 e do Decreto nº 12.955/2026). A fração ideal de um imóvel em condomínio também conta como imóvel distinto, com a receita proporcional à fração (art. 382, § 9º).
Quanto será o imposto para quem se enquadrar?
Para quem se enquadra, a lei prevê três mecanismos que reduzem bastante a conta:
Redução de 70% nas alíquotas: na locação, o IBS e a CBS são cobrados com apenas 30% da alíquota normal (art. 261, parágrafo único).
Redutor social de R$ 600: na locação residencial, o locador pode descontar da base de cálculo R$ 600 por mês, por imóvel (art. 260, com redação da LC 227/2026). Esse valor também é corrigido pelo IPCA. Imóveis comerciais não têm esse redutor.
IPTU e condomínio fora da conta: os tributos sobre o imóvel e as despesas de condomínio não entram no valor do aluguel usado no cálculo (art. 255, § 2º).
Além disso, o tributo é devido no momento em que o aluguel é efetivamente pago (art. 254, III). Aluguel atrasado e não recebido não gera o tributo naquele mês.
Exemplo com números (apenas ilustrativo)
As alíquotas definitivas do IBS e da CBS ainda não foram fixadas. Por isso, o exemplo abaixo usa uma alíquota hipotética de 26,5%, número que aparece com frequência nas estimativas da reforma. O resultado real pode ser diferente.
João tem 5 apartamentos alugados para moradia, cada um por R$ 5.000 por mês. No ano anterior, recebeu R$ 300 mil. Ele cumpre as duas condições e é contribuinte.
Base de cálculo de cada imóvel: R$ 5.000 − R$ 600 (redutor social) = R$ 4.400.
Alíquota reduzida: 30% de 26,5% = 7,95%.
Tributo estimado por imóvel, quando o sistema estiver completo: R$ 4.400 × 7,95% = cerca de R$ 349,80 por mês.
Esse valor seria somado ao imposto de renda que João já paga. Nos primeiros anos da transição, a conta é diferente, porque o IBS entra aos poucos.
Aluguel por temporada (Airbnb) entra na regra?
Só para quem já é contribuinte. O art. 253 da LC 214/2025 diz que a locação residencial de até 90 dias seguidos, feita por contribuinte do regime regular, segue as mesmas regras aplicáveis à hotelaria. O regulamento repete essa regra (arts. 361 e 410).
A LC 227/2026 deixou claro que, no caso da pessoa física, isso só vale para quem cumpre os limites do art. 251, e que as receitas de temporada entram na soma desses limites. Ou seja: quem aluga um apartamento por temporada e não passa dos limites não paga IBS e CBS por isso. Em janeiro de 2026, a própria Receita Federal desmentiu publicamente a informação de que todo aluguel por temporada passaria a pagar um imposto novo.
Quando começa a cobrança do IBS e da CBS no aluguel?
A transição é gradual:
2026 – ano de teste: a CBS aparece com alíquota de 0,9% e o IBS com 0,1%, valores que podem ser compensados (arts. 343, 346 e 348 da LC 214/2025). Na prática, é uma fase de ajuste dos sistemas.
2027 – começa a cobrança da CBS: PIS e Cofins deixam de existir e a CBS passa a ser cobrada de verdade. O IBS continua com alíquota simbólica de 0,1% em 2027 e 2028.
2029 a 2032 – o IBS aumenta aos poucos, enquanto ICMS e ISS diminuem na mesma proporção.
2033 – sistema completo, apenas com IBS e CBS.
O cadastro e a emissão de documentos fiscais já estão no regulamento (arts. 104 a 115 da Resolução CGIBS nº 6/2026 e do Decreto nº 12.955/2026). Na locação, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 prevê a nota fiscal de serviço eletrônica (NFS-e) a partir de 1º de dezembro de 2026, para quem é contribuinte do regime regular.
E os contratos de aluguel assinados antes da reforma?
Para contratos por prazo determinado assinados até 16 de janeiro de 2025, a lei criou uma opção de transição: pagar IBS e CBS no valor de 3,65% sobre a receita bruta do aluguel, desde que cumpridos alguns requisitos formais (art. 487 da LC 214/2025, com redação da LC 227/2026). Quem faz essa opção não usa o redutor social. Esse tema é explicado em detalhes no artigo sobre a opção de 3,65% nos contratos de aluguel antigos.
O que muda para investidores e imobiliárias?
Para o investidor pessoa física com vários imóveis, a regra exige atenção ao número de imóveis alugados e à receita total do ano. Esses dois números passam a ter importância também para os novos tributos, e não só para o imposto de renda.
Para imobiliárias e corretores, a reforma também atinge os serviços de administração e de intermediação de imóveis (art. 252, IV), que têm redução de 50% nas alíquotas (art. 261). Nesse caso, a base é a remuneração da imobiliária ou do corretor, como a taxa de administração ou a comissão, e não o aluguel repassado ao proprietário.
Quem administra contratos também precisa revisar cláusulas e garantias. Sobre esses pontos, veja também os artigos Contrato de locação: quais garantias posso apresentar? e Ação revisional de aluguel: como funciona o reajuste após 3 anos de contrato.
Resumo: quem paga IBS e CBS sobre o aluguel?
A pessoa física só paga IBS e CBS sobre aluguel se, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA) e alugou mais de 3 imóveis.
Quem se enquadra tem redução de 70% nas alíquotas e, na locação residencial, redutor social de R$ 600 por mês por imóvel.
A CBS começa a ser cobrada em 2027, e o sistema fica completo em 2033.
O imposto de renda sobre o aluguel continua existindo.
Cada situação depende do número de imóveis, do tipo de locação e dos contratos em vigor. O IBS e a CBS já foram regulamentados (Resolução CGIBS nº 6/2026 e Decreto nº 12.955/2026). Alguns detalhes ainda saem em atos conjuntos da Receita Federal e do Comitê Gestor, como a divulgação do limite atualizado de R$ 240 mil (art. 382, § 4º).
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de cada situação.
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