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Opção de 3,65% de IBS e CBS nos contratos de aluguel antigos: quem pode usar e o que a lei exige

Foto do escritor: Romana Advocacia
Romana Advocacia
há 1 hora
6 min de leitura
Contrato de aluguel sobre a mesa ao lado de calculadora, ilustrando a opção de 3,65% de IBS e CBS para contratos antigos

Contratos de aluguel por prazo determinado assinados até 16 de janeiro de 2025 podem usar uma regra de transição. O locador contribuinte de IBS e CBS pode optar por pagar 3,65% sobre a receita bruta do aluguel, em vez da regra geral. A opção vale só para o prazo original do contrato e exige prova da data de assinatura.


Atualizado em 24/10/2026.


Essa regra está no art. 487 da Lei Complementar 214/2025, com redação da Lei Complementar 227/2026. Neste artigo, explico quem pode usar a opção, quais documentos a lei exige e quais cuidados tomar antes de decidir.


O que é a opção de 3,65% para contratos de aluguel antigos?


É um regime opcional criado para proteger contratos que foram assinados antes de a reforma tributária virar lei. Esses contratos tinham preço e prazo definidos sem considerar o IBS e a CBS.


Em vez de calcular os novos tributos pela regra geral, o locador paga um valor fixo de 3,65% sobre a receita bruta recebida (art. 487, § 2º, da LC 214/2025, com redação da LC 227/2026). Esse percentual já soma o IBS e a CBS. O valor pago é dividido entre a União, os estados, o DF e os municípios na proporção das alíquotas de referência (§ 12).


A regra vale para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóvel, sempre em contratos por prazo determinado.


Quem pode fazer a opção de 3,65%?


A opção é para o contribuinte de IBS e CBS que aluga imóvel. Na prática, isso inclui:


  • empresas que alugam imóveis próprios, como holdings patrimoniais e imobiliárias que são donas dos imóveis;

  • pessoas físicas que passam a ser contribuintes porque, no ano anterior, receberam mais de R$ 240 mil de aluguel e alugaram mais de 3 imóveis distintos (art. 251, § 1º, I, da LC 214/2025; o valor é corrigido pelo IPCA).


Quem não é contribuinte de IBS e CBS não precisa da opção, porque não paga esses tributos sobre o aluguel. É o caso da maioria das pessoas físicas que alugam um ou poucos imóveis. A regra geral para pessoa física está explicada no artigo sobre IBS e CBS no aluguel.


Quais contratos podem usar a regra?


A lei separa dois tipos de contrato.


Contrato não residencial (comercial)


Para imóvel comercial, a opção vale pelo prazo original do contrato e o contrato precisa cumprir dois requisitos (art. 487, § 1º, I):


  • ter sido assinado até 16 de janeiro de 2025, com a data comprovada por firma reconhecida ou por assinatura eletrônica; e

  • ter sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis ou no Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025, ou ter sido disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, na forma do regulamento.


Contrato residencial


Para imóvel residencial, a opção vale pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro (art. 487, § 1º, II). O contrato precisa ter sido assinado até 16 de janeiro de 2025. A data pode ser comprovada de três formas:


  • firma reconhecida;

  • assinatura eletrônica; ou

  • comprovante de pagamento do aluguel até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês do contrato.


Para o contrato residencial, a lei não exige registro em cartório.


Como a opção é feita e o que diz o regulamento?


O Decreto 12.955, de 29 de abril de 2026, regulamentou a CBS e repetiu essa regra no art. 463. O decreto acrescenta pontos práticos importantes:


  • a opção é irretratável, ou seja, depois de feita, vale para todo o período do contrato;

  • no caso do contrato comercial disponibilizado ao Fisco, a opção é manifestada pela emissão do primeiro documento fiscal do aluguel com essa forma de tributação;

  • quem faz a opção declara conhecer as condições e deve guardar o contrato pelo prazo prescricional;

  • se a Receita pedir o contrato e os requisitos não estiverem cumpridos, as diferenças podem ser cobradas por lançamento de ofício.


A nota fiscal de serviço eletrônica (NFS-e) passa a ser obrigatória para operações de locação a partir de 1º de dezembro de 2026, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS 4, de 30 de julho de 2026 (para optantes do Simples Nacional, a partir de 1º de janeiro de 2027). Por isso, a escolha do regime precisa estar definida antes da primeira emissão.


O que o locador perde ao optar pelos 3,65%?


A opção tem vantagens, mas também tem limites. Segundo o art. 487 da LC 214/2025:


  • sem créditos: não é possível aproveitar créditos de IBS e CBS das despesas ligadas ao imóvel (§ 4º);

  • sem redutor social: não se usa o redutor social de R$ 600 por imóvel residencial (§ 5º e art. 260);

  • receita ampla: a receita bruta inclui receitas financeiras e variações monetárias da operação, como multa e juros por atraso (§ 6º);

  • pagamento definitivo: o valor pago não pode ser restituído nem compensado depois (§ 7º);

  • contabilidade separada: é preciso manter escrituração contábil segregada dessas operações (§ 11).


Também é importante lembrar que a opção afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre aquele contrato (§ 3º).


Exemplo prático (fictício)


Os nomes e valores abaixo são fictícios e servem apenas para ilustrar a regra.


A empresa Alfa Patrimonial Ltda. alugou uma loja em Brasília para uma farmácia. O contrato foi assinado em 10 de outubro de 2024, por prazo de 5 anos, com assinatura eletrônica, e foi registrado no Registro de Títulos e Documentos em novembro de 2025. O aluguel é de R$ 20.000,00 por mês.


Nesse cenário, o contrato cumpre os requisitos do contrato não residencial. Se a Alfa optar pelo regime, pagará IBS e CBS de 3,65% sobre o aluguel recebido:


  • R$ 20.000,00 × 3,65% = R$ 730,00 por mês.


Se em algum mês a farmácia pagar com atraso e houver multa de R$ 400,00, esse valor também entra na receita bruta. A Alfa não poderá usar créditos de despesas com o imóvel, e a escolha valerá até o fim do prazo original do contrato.


Se o mesmo contrato não tivesse firma reconhecida nem assinatura eletrônica, ou não tivesse sido registrado nem disponibilizado ao Fisco, a opção não estaria disponível.


Passo a passo para avaliar a opção


  1. Confirme se o locador é contribuinte de IBS e CBS.

  2. Separe o contrato e veja a data de assinatura e o prazo original.

  3. Verifique como a data foi comprovada: firma reconhecida, assinatura eletrônica ou, no residencial, comprovante do primeiro aluguel.

  4. No contrato comercial, confira se houve registro até 31/12/2025 ou a disponibilização ao Fisco.

  5. Compare, com a contabilidade, o custo da opção com o da regra geral, incluindo créditos e redutor social.

  6. Lembre que a escolha é irretratável e guarde todos os documentos.


Base legal


  • Constituição Federal, art. 156-A (IBS) e art. 195, V (CBS), incluídos pela Emenda Constitucional 132/2023.

  • Lei Complementar 214/2025, art. 487, com redação da Lei Complementar 227/2026 (§§ 2º e 12); arts. 251 e 260.

  • Decreto 12.955/2026 (Regulamento da CBS), art. 463, em vigor.


Contrato prorrogado ou renovado depois de 2025 pode usar os 3,65%?


A lei fala em "prazo original do contrato". Pela redação do art. 487, a opção fica limitada a esse prazo, e a lei não prevê extensão para prorrogações ou novos contratos.


Contrato por prazo indeterminado pode usar a regra?


Não. A opção é só para contratos firmados por prazo determinado (art. 487, caput).


Quem aluga só um apartamento precisa fazer essa opção?


Em regra, não. A pessoa física que não é contribuinte de IBS e CBS não paga esses tributos sobre o aluguel, então a opção não se aplica.


Posso desistir da opção depois?


Não. O Decreto 12.955/2026 diz que a opção é irretratável para todo o período do contrato.


A opção muda o imposto de renda sobre o aluguel?


Não. O imposto de renda continua seguindo as suas próprias regras. Veja também o artigo sobre aluguel e imposto de renda em 2026.


Quando buscar orientação jurídica?


Vale buscar orientação quando houver dúvida sobre a data do contrato, sobre a validade da assinatura, sobre o registro em cartório ou sobre a comparação entre a opção e a regra geral. Também é recomendável revisar com antecedência os contratos que serão renovados, porque a opção se limita ao prazo original.


Revisar garantias e cláusulas de reajuste ajuda nessa fase. Sobre esses temas, veja os artigos Contrato de locação: quais garantias posso apresentar? e Ação revisional de aluguel: como funciona o reajuste após 3 anos de contrato.



Fontes



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