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Comissão do corretor de imóveis: quem paga na venda, na compra na planta e no aluguel?

Foto do escritor: Romana Advocacia
Romana Advocacia
há 11 minutos
5 min de leitura
Fachada de prédio residencial moderno, representando a venda de imóveis e a comissão do corretor de imóveis

A comissão do corretor de imóveis é paga por quem a lei ou o contrato indicar. Na venda, vale o que as partes combinaram. Na compra na planta, o STJ admite a cobrança do comprador se o valor for informado antes, com destaque. No aluguel, a Lei do Inquilinato manda o proprietário pagar a intermediação.


Atualizado em 31/10/2026.


A dúvida sobre quem paga a comissão do corretor aparece em quase todo negócio imobiliário. E ela gera conflitos entre vendedor, comprador, proprietário, inquilino e o próprio corretor. Neste artigo, explico o que dizem o Código Civil, a Lei do Inquilinato e o Superior Tribunal de Justiça (STJ). No fim, mostro o que mudou na tributação da corretagem com a reforma tributária.


O que diz a lei sobre a comissão do corretor de imóveis?


O Código Civil trata da corretagem nos arts. 722 a 729. O corretor é quem se obriga a conseguir para outra pessoa um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas (art. 722).


Sobre o valor, a lei diz que a remuneração, quando não estiver fixada em lei nem combinada entre as partes, será arbitrada conforme a natureza do negócio e os usos locais (art. 724). Ou seja: o primeiro passo é sempre olhar o que foi combinado por escrito.


Quem paga a comissão do corretor na venda de imóvel?


Paga quem contratou o corretor ou quem assumiu esse custo no contrato. Na prática do mercado, é comum o vendedor contratar e pagar o corretor. Mas a lei não proíbe outro arranjo, como dividir o valor ou transferi-lo ao comprador, desde que isso esteja claro para todos.


O cuidado está na prova. A proposta, a autorização de venda e o contrato de compra e venda devem dizer quem paga, quanto e quando. O artigo Contrato de compra e venda de imóvel: veja o que não pode faltar traz outros pontos que merecem atenção.


A comissão do corretor é devida se o negócio for desfeito?


Depende do motivo. O Código Civil diz que a comissão é devida quando o corretor consegue o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se concretize por arrependimento das partes (art. 725).


Outras regras importantes:


  • Negócio feito direto entre as partes: se não houve exclusividade por escrito, o corretor não tem direito à comissão. Com exclusividade escrita, a comissão é devida, salvo se ficar provada a inércia ou ociosidade do corretor (art. 726).

  • Corretor dispensado: se o dono do imóvel dispensa o corretor e depois fecha o negócio graças ao trabalho dele, a comissão continua devida (art. 727).

  • Mais de um corretor: se o negócio foi feito com vários corretores, a comissão é dividida em partes iguais, salvo combinação diferente (art. 728).


Quem desistiu depois de assinar uma proposta pode ler também o artigo É possível desistir da compra de um imóvel após assinar a proposta?.


Quem paga a comissão do corretor na compra de imóvel na planta?


Na venda de unidades em incorporação imobiliária, o STJ fixou uma tese no Tema Repetitivo 938 (REsp 1.599.511/SP, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016). A cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem é válida, desde que ele seja informado antes da compra sobre o preço total do imóvel, com destaque do valor da comissão.


No mesmo tema, o STJ decidiu que é abusiva a cobrança da taxa SATI (serviço de assessoria técnico-imobiliária) ou de serviço parecido vinculado à compra. Também definiu que o prazo para pedir a devolução desses valores é de 3 anos (art. 206, § 3º, IV, do Código Civil).


Há uma situação diferente. Quando o contrato é desfeito porque a construtora ou incorporadora atrasou a entrega do imóvel, o prazo para pedir de volta a comissão paga é de 10 anos (art. 205 do Código Civil). Esse prazo conta da data em que o comprador soube que a empresa se recusou a devolver integralmente as parcelas. A tese é do Tema Repetitivo 1.099 do STJ (REsp 1.897.867/CE, julgado em 13/08/2025). Sobre esse tipo de problema, veja o artigo A construtora atrasou a entrega do imóvel: tenho direito a indenização?.


O corretor responde pelos problemas da construtora?


Em regra, não. No Tema Repetitivo 1.173 (REsp 2.008.542, relator ministro Raul Araújo), a Segunda Seção do STJ decidiu que o corretor, pessoa física ou jurídica, não responde pelos danos causados pelo descumprimento das obrigações da construtora ou da incorporadora. A notícia oficial do STJ é de 26/01/2026.


A responsabilidade pode existir quando o corretor participa diretamente da incorporação ou da construção, integra o mesmo grupo econômico da empresa ou se beneficia de confusão ou desvio patrimonial. Para o corretor, isso reforça a importância de documentar bem o seu papel de intermediário.


Quem paga a comissão do corretor no aluguel?


No aluguel, a resposta está na lei. O proprietário é obrigado a pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediação. Nelas estão incluídas as despesas para verificar a idoneidade do interessado e do fiador (art. 22, VII, da Lei 8.245/1991).


Assim, a cobrança de taxa de intermediação ou de "taxa de cadastro" do inquilino merece atenção, porque a lei atribui esse custo ao locador. O artigo Contrato de locação: quais garantias posso apresentar? complementa o tema para quem está alugando.


Como fica a comissão do corretor na reforma tributária?


A intermediação de imóveis entrou no regime específico de IBS e CBS dos bens imóveis (art. 252, IV, da LC 214/2025; art. 360 do Decreto 12.955/2026 e da Resolução CGIBS 6/2026). Os pontos principais são:


  • Redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS sobre a intermediação (art. 261 da LC 214/2025).

  • Momento do tributo: é devido no pagamento da comissão (art. 254, IV).

  • Vários corretores: cada um paga sobre a sua parte da comissão. Ficam fora os valores pagos diretamente pelos contratantes da intermediação e os repassados entre corretores. Cada corretor responde pelo tributo da sua parte (art. 255, §§ 3º e 4º; art. 364, §§ 5º e 6º, do regulamento).

  • Nota fiscal: a NFS-e com os campos de IBS e CBS para a corretagem e os demais serviços do ISS já vale desde 1º/10/2026, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.


O corretor pessoa física é contribuinte do IBS e da CBS quando atua de forma profissional ou habitual (art. 21 da LC 214/2025), salvo exceções da lei, como o nanoempreendedor (art. 26, IV). Corretores e imobiliárias que dividem comissões devem registrar por escrito a parte de cada um.


Quais fontes oficiais embasam este artigo?



Conteúdo informativo. Não substitui a análise de cada situação.


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