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Multa rescisória do aluguel: como calcular o valor proporcional ao sair antes do prazo

Foto do escritor: Larissa Romana
Larissa Romana
há 11 minutos
4 min de leitura
Chave na fechadura de uma porta, representando a entrega do imóvel e a multa rescisória do aluguel

A multa rescisória do aluguel deve ser proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato. É o que diz o art. 4º da Lei do Inquilinato. Se o inquilino cumpriu parte do prazo, paga só a parte da multa que corresponde aos meses restantes. Em alguns casos, como a transferência pelo empregador, a multa nem é devida.


Atualizado em 31/10/2026.


Sair de um imóvel alugado antes do prazo é mais comum do que parece. Mudança de emprego, crescimento da família, fechamento de uma loja. Nessa hora, surge a pergunta: quanto vou pagar de multa? E, do lado do proprietário: o que posso cobrar? Neste artigo, explico a regra da Lei 8.245/1991 e mostro a conta com um exemplo.


O que é a multa rescisória do aluguel?


É a penalidade combinada no contrato para o caso de o inquilino devolver o imóvel antes do prazo final. Ela serve para compensar o proprietário pelo fim antecipado da locação.


A lei dá ao inquilino o direito de sair antes do prazo, desde que pague essa multa (art. 4º da Lei 8.245/1991). Já o proprietário, em regra, não pode pedir o imóvel de volta antes do fim do prazo combinado. As exceções estão no art. 9º da lei: acordo entre as partes, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, ou reparos urgentes determinados pelo Poder Público.


Como funciona a multa rescisória proporcional no aluguel?


O art. 4º da Lei do Inquilinato, com redação da Lei 12.744/2012, diz que o inquilino pode devolver o imóvel "pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato". Se o contrato não tiver multa, o valor pode ser fixado pelo juiz.


Na prática, a multa prevista no contrato é o teto. Ela vai diminuindo à medida que o contrato é cumprido. Quanto mais tempo o inquilino ficou no imóvel, menor é a multa.


O Código Civil reforça essa ideia. O art. 413 manda o juiz reduzir a penalidade de forma equitativa quando a obrigação foi cumprida em parte ou quando o valor é excessivo. E o art. 572 permite ao juiz fixar em bases razoáveis a indenização que for excessiva pelo tempo que faltar da locação.


Como calcular a multa rescisória do aluguel?


A forma mais usada é uma regra de três simples:


  1. Pegue o valor total da multa prevista no contrato.

  2. Divida pelo número de meses do contrato.

  3. Multiplique pelo número de meses que ainda faltam.


Exemplo com valores fictícios:


  • Contrato de 30 meses, com aluguel de R$ 2.500.

  • Multa prevista: 3 aluguéis, ou seja, R$ 7.500.

  • O inquilino sai depois de 12 meses. Faltam 18 meses.

  • Conta: R$ 7.500 ÷ 30 × 18 = R$ 4.500.


Se ele saísse com 24 meses cumpridos, faltariam 6 meses. A multa cairia para R$ 7.500 ÷ 30 × 6 = R$ 1.500.


Alguns contratos já trazem uma tabela ou uma fórmula própria de proporcionalidade. Vale ler a cláusula com atenção, porque ela pode usar outro critério, como dias em vez de meses. O que a lei não admite é cobrar a multa cheia de quem já cumpriu parte do contrato.


Quando o inquilino não paga a multa rescisória?


Há situações em que a multa não é devida:


  • Transferência pelo empregador: o inquilino fica dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo empregador público ou privado, para trabalhar em outra localidade. Ele precisa avisar o proprietário por escrito com, no mínimo, 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único, da Lei 8.245/1991).

  • Contrato por prazo indeterminado: quando o prazo do contrato já terminou e a locação continuou sem novo contrato, e sem aditivo o inquilino pode sair a qualquer momento, com aviso por escrito de 30 dias. Se não avisar, o proprietário pode exigir o valor de um mês de aluguel e encargos (art. 6º da lei).

  • Acordo entre as partes: inquilino e proprietário podem combinar o fim da locação sem multa ou com valor menor (art. 9º, I). O ideal é registrar o acordo por escrito.


A multa rescisória vale do mesmo jeito para imóvel comercial?


Sim, a regra da proporcionalidade do art. 4º vale também para a locação não residencial. A exceção é a locação "built to suit", em que o imóvel é construído ou reformado sob medida para o inquilino (art. 54-A da Lei 8.245/1991).


Nesse tipo de contrato, as partes podem combinar uma multa maior. O limite é a soma dos aluguéis que ainda seriam recebidos até o fim do prazo (art. 54-A, § 2º). Por isso, quem assina um contrato desse tipo deve medir bem o risco antes.


O que o proprietário pode cobrar além da multa rescisória?


Além da multa proporcional, o proprietário pode cobrar os aluguéis e encargos em atraso até a entrega das chaves. Também pode exigir que o imóvel seja devolvido no estado em que foi recebido, salvo o desgaste normal do uso (art. 23, III, da Lei 8.245/1991).


Por isso, a vistoria de saída é tão importante quanto a de entrada. Ela mostra se há danos a reparar e evita discussões depois. Se você é proprietário e o inquilino deixou dívidas, o artigo Inquilino inadimplente? O que o proprietário pode fazer explica os caminhos.


Como evitar problemas na saída antecipada do aluguel?


Algumas atitudes simples ajudam inquilino e proprietário:


  • ler a cláusula de multa antes de assinar e confirmar se ela prevê a proporcionalidade;

  • avisar a saída por escrito, com data, e guardar o comprovante;

  • fazer a vistoria de saída com fotos e assinatura das duas partes;

  • pedir recibo de quitação da multa, dos aluguéis e dos encargos;

  • conferir o que acontece com a garantia do contrato. O artigo sobre garantias no contrato de locação ajuda nessa parte.


Quais fontes oficiais embasam este artigo?



Conteúdo informativo. Não substitui a análise de cada situação.


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