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Imposto sobre aluguel na reforma tributária: como fazer a conta do IBS e da CBS mês a mês

Foto do escritor: Larissa Romana
Larissa Romana
2h
5 min de leitura
Mesa com notebook e calculadora para fazer a conta do imposto sobre aluguel na reforma tributária

O imposto sobre aluguel na reforma tributária é o IBS e a CBS. Eles só são cobrados quando o locador é contribuinte, ou seja, uma empresa ou uma pessoa física acima dos limites da lei. A conta tem três passos: o valor do aluguel, o redutor de R$ 600 por imóvel residencial e a alíquota com redução de 70%.


Atualizado em 31/10/2026.


Muita gente já sabe que a reforma tributária chegou ao aluguel. A dúvida agora é outra: quanto isso vai custar no mês a mês? Neste artigo, mostro a conta passo a passo, com base na Lei Complementar 214/2025, no Decreto 12.955/2026 e na Resolução CGIBS 6/2026, que regulamentam o IBS e a CBS. Também explico o cronograma de 2026 a 2033.


Se você ainda não sabe se é contribuinte, comece pelo artigo Reforma tributária no aluguel: quem aluga imóvel vai pagar IBS e CBS?, que explica a regra dos R$ 240 mil e dos 3 imóveis.


Quem paga o imposto sobre aluguel na reforma tributária?


Paga o locador que for contribuinte do IBS e da CBS. Isso inclui as empresas que alugam imóveis e as pessoas físicas que, no ano anterior, tiveram receita de aluguel acima de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis alugados (art. 251, § 1º, I, da LC 214/2025; art. 382 do Decreto 12.955/2026 e da Resolução CGIBS 6/2026). A pessoa física também passa a ser contribuinte no próprio ano em que ultrapassar esses limites.


Quem está abaixo desses limites não recolhe IBS e CBS sobre o aluguel. Para essa pessoa, nada muda nesses tributos. O imposto de renda sobre o aluguel continua existindo e segue regras próprias.


Qual é o valor usado para calcular o IBS e a CBS no aluguel?


A base de cálculo é o valor da locação (art. 255, II, da LC 214/2025). A lei manda deixar de fora:


  • os tributos e os emolumentos que incidem sobre o imóvel, como o IPTU;

  • as despesas de condomínio.


Esses valores só ficam fora da conta quando são pagos pelo inquilino e há prova clara do pagamento (art. 364, §§ 3º e 4º, do regulamento). Por isso, vale separar o aluguel do IPTU e do condomínio no boleto e no recibo. Benfeitorias pagas pelo inquilino não podem ser descontadas da base (art. 364, § 2º).


Como funciona o redutor de R$ 600 no aluguel residencial?


Na locação residencial, o locador pode diminuir a base de cálculo em R$ 600 por mês, por imóvel (art. 260 da LC 214/2025, com redação da LC 227/2026; art. 377 do regulamento). O valor é corrigido pelo IPCA. Se o período alugado não for de um mês inteiro, o redutor é proporcional.


Quando o imóvel tem uso misto, como uma casa com uma sala comercial, o redutor vale só para a parte residencial, na proporção da área (art. 378 do regulamento). Na locação comercial, não há redutor.


Quanto fica a alíquota do IBS e da CBS no aluguel?


As alíquotas do IBS e da CBS na locação de imóveis têm redução de 70% (art. 261, parágrafo único, da LC 214/2025; art. 379, parágrafo único, do regulamento). Na prática, o locador paga 30% da alíquota normal.


A alíquota normal não é um número único fixo para todo o país. Ela é formada pela CBS, que é federal, e pelo IBS, que soma a parte do estado e a do município. Por isso, os exemplos abaixo usam uma alíquota fictícia, só para mostrar o caminho da conta.


Como fazer a conta do imposto sobre aluguel na prática?


Veja dois exemplos com valores fictícios, usados apenas para explicar o cálculo. Considere uma alíquota normal fictícia de 25% (IBS + CBS). Com a redução de 70%, a alíquota aplicada no aluguel fica em 7,5%.


Exemplo 1 – apartamento residencial (valores fictícios)


  1. Aluguel do mês: R$ 3.000. O condomínio e o IPTU são pagos pelo inquilino e ficam fora da conta.

  2. Redutor residencial: R$ 3.000 − R$ 600 = R$ 2.400.

  3. Alíquota com redução de 70%: 30% de 25% = 7,5%.

  4. IBS e CBS do mês: R$ 2.400 × 7,5% = R$ 180.


Exemplo 2 – sala comercial (valores fictícios)


  1. Aluguel do mês: R$ 3.000.

  2. Sem redutor, porque o imóvel não é residencial.

  3. IBS e CBS do mês: R$ 3.000 × 7,5% = R$ 225.


O locador contribuinte do regime regular ainda pode abater créditos de IBS e CBS pagos em compras ligadas à atividade, como serviços de manutenção com nota fiscal (art. 47 da LC 214/2025). Então, o valor final a recolher pode ser menor do que o da conta acima.


Quando o IBS e a CBS sobre o aluguel são devidos?


O tributo é devido no momento do pagamento do aluguel, e não na assinatura do contrato (art. 254, III, da LC 214/2025; art. 363, III, do regulamento). Se o inquilino paga em atraso, o fato gerador acontece quando o pagamento entra.


Como fica o cronograma da reforma tributária no aluguel de 2026 a 2033?


A mudança é gradual. As datas estão na Emenda Constitucional 132/2023 (arts. 125 a 129 do ADCT):


  • 2026: ano de teste, com CBS de 0,9% e IBS de 0,1%. Quem cumpre as obrigações acessórias, como a emissão do documento fiscal, fica dispensado de recolher esses valores (art. 125, § 4º, do ADCT).

  • 2027 e 2028: a CBS passa a ser cobrada e o PIS e a Cofins deixam de existir. O IBS segue com alíquota de teste de 0,1%, mas foi anunciada em 27.10.2026 pelo TCU uma aíquota de 11,34% para o ano de 2027.

  • 2029 a 2032: o IBS sobe aos poucos, enquanto o ICMS e o ISS diminuem.

  • 2033: o ICMS e o ISS são extintos, e o modelo novo passa a valer por inteiro.


Para quem recebe aluguel, uma data próxima merece atenção: pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, a nota fiscal de serviço eletrônica (NFS-e) com os campos de IBS e CBS passa a valer para as locações de imóveis a partir de 1º de dezembro de 2026.


Existe regra especial para contratos de aluguel antigos?


Sim. Contratos de locação por prazo determinado assinados até 16/01/2025, data de publicação da LC 214/2025, podem usar uma opção de recolhimento de 3,65% sobre a receita bruta, desde que cumpram os requisitos do art. 487 da lei, com redação da LC 227/2026. Quem faz essa opção não usa o redutor social nem aproveita créditos ligados àquele imóvel. Por isso, a escolha precisa de conta feita com cuidado, contrato por contrato. Para se aprofundar nesse tema, leia o artigo Opção de 3,65% de IBS e CBS nos contratos de aluguel antigos: quem pode usar e o que a lei exige.


O que o locador deve organizar agora?


Algumas providências ajudam a evitar surpresas:


  • verificar se você é contribuinte pelas regras do art. 251 (receita e número de imóveis);

  • separar no contrato e no recibo o aluguel, o IPTU e o condomínio;

  • guardar os comprovantes de pagamento desses encargos;

  • conferir se seus contratos antigos podem usar a opção de 3,65%;

  • planejar a emissão da NFS-e a partir de 1º/12/2026, se for contribuinte;

  • rever o reajuste dos contratos; o artigo sobre ação revisional de aluguel explica quando o valor pode ser revisto.


Quais fontes oficiais embasam este artigo?



Conteúdo informativo. Não substitui a análise de cada situação.


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