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ITBI no DF: quem paga, quando pagar e o que mudou com a LC 227/2026

Foto do escritor: Larissa Romana
Larissa Romana
há 2 horas
5 min de leitura
Martelo de juiz ao lado de uma casa em miniatura, representando o ITBI na compra de imóvel no Distrito Federal

No Distrito Federal, quem paga o ITBI é o comprador do imóvel. O imposto é pago antes da escritura, com alíquota de 1% na primeira venda de imóvel novo e de 2% nos demais casos. A Lei Complementar 227/2026 mudou o Código Tributário Nacional e definiu que a base do ITBI é o valor de mercado do imóvel.


Atualizado em 24/10/2026.


Neste artigo, explico quem é o responsável pelo ITBI, quando ele deve ser pago, como é calculado e quais regras novas valem em 2026.


O que é o ITBI?


O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado quando um imóvel, ou um direito sobre ele, é transferido entre pessoas vivas de forma onerosa, como em uma compra e venda (Constituição Federal, art. 156, II).


Pelo art. 35 do Código Tributário Nacional, com a redação da LC 227/2026, o ITBI incide sobre:


  • a transmissão da propriedade ou do domínio útil de imóveis;

  • a transmissão de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, como a hipoteca;

  • a cessão de direitos relativos a essas transmissões.


O imposto pertence ao município onde fica o imóvel ou, em Brasília, ao Distrito Federal (CTN, art. 41).


Quem paga o ITBI no DF: comprador ou vendedor?


O CTN deixa a escolha para a lei local: o contribuinte pode ser "qualquer das partes na operação" (art. 42).


No DF, a Lei 3.830/2006 define que o contribuinte é o adquirente, o cessionário ou o promitente comprador (art. 7º). Ou seja, quem compra paga.


Desde a Lei distrital 7.334/2023, o vendedor deixou de responder solidariamente pelo imposto. Continuam responsáveis os tabeliães e registradores pelos atos praticados perante eles (art. 8º).


As partes podem combinar no contrato que o vendedor vai arcar com o custo. Esse acordo vale entre elas, mas não muda quem é o contribuinte perante o Fisco.


Qual é a alíquota do ITBI no DF em 2026?


Desde 1º de janeiro de 2025, com a Lei distrital 7.635/2024, as alíquotas no DF são (Lei 3.830/2006, art. 9º):


  • 1% na primeira transmissão de imóvel novo edificado;

  • 2% nos demais casos.


Antes, a alíquota era de 3% para todos os casos.


Pelo Decreto 27.576/2006, art. 9º, § 2º, considera-se imóvel novo aquele transmitido pela primeira vez em até 5 anos, contados a partir do ano seguinte ao habite-se. Também entra nessa regra a unidade em incorporação que já tenha matrícula própria.


Sobre qual valor o ITBI é calculado?


A base de cálculo é o valor venal do imóvel (CTN, art. 38). A LC 227/2026 incluiu parágrafos novos nesse artigo:


  • valor venal é o valor pelo qual o imóvel seria vendido à vista, em condições normais de mercado (§ 1º);

  • esse valor é estimado por critérios técnicos, como preços de mercado, dados de cartórios e de bancos e características do imóvel (§ 2º);

  • o Fisco deve divulgar os critérios e o contribuinte pode contestar o valor por meio de avaliação contraditória (§ 3º);

  • os cartórios devem compartilhar com o Fisco os dados das operações com imóveis (§ 4º).


No DF, a Lei distrital 7.794/2025 alterou o art. 6º da Lei 3.830/2006. Hoje, o valor declarado pelo contribuinte é presumido compatível com o valor de mercado. Essa presunção só pode ser afastada por processo administrativo próprio.


Esse ponto conversa com a decisão do Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113 (2022). O STJ fixou três pontos: a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU; o valor declarado pelo contribuinte se presume condizente com o mercado e só pode ser afastado por processo administrativo próprio; e o município não pode arbitrar previamente a base com um valor de referência fixado de forma unilateral.


Quando o ITBI deve ser pago?


No DF, o Decreto 27.576/2006, art. 12, prevê que:


  • nas escrituras lavradas no DF, o ITBI é pago antes da lavratura da escritura;

  • nas escrituras lavradas fora do DF, o prazo é de 30 dias;

  • nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação feitos por instrumento particular, o pagamento ocorre antes do registro.


O decreto também permite o pagamento em até 10 cotas (art. 13). O promitente comprador pode antecipar o pagamento desde a assinatura do compromisso de compra e venda (Lei 3.830/2006, art. 10-A).


Nos tribunais, há uma discussão sobre o momento em que o imposto passa a ser devido. Em 2021, o Supremo Tribunal Federal afirmou, no Tema 1.124, que o fato gerador do ITBI ocorre com a transferência efetiva do imóvel, pelo registro. Em 2022, o STF decidiu reexaminar o tema quanto à cessão de direitos, e essa parte ainda não foi definida.


Há casos em que o ITBI não é cobrado?


Sim. A Constituição prevê que o ITBI não incide, em regra, quando o imóvel é usado para integralizar o capital de uma empresa (art. 156, § 2º, I). A regra tem exceção quando a atividade principal da empresa é comprar, vender ou alugar imóveis (CTN, arts. 36 e 37).


Exemplo prático (fictício)


Os nomes e valores abaixo são fictícios e servem apenas para ilustrar a regra.


A Carla vai comprar um apartamento em Águas Claras por R$ 600.000,00.


  • Cenário 1: imóvel usado. Alíquota de 2%. ITBI = R$ 600.000,00 × 2% = R$ 12.000,00.

  • Cenário 2: imóvel novo, na primeira venda após o habite-se, dentro do prazo de 5 anos. Alíquota de 1%. ITBI = R$ 600.000,00 × 1% = R$ 6.000,00.


Com a alíquota antiga de 3%, o imposto seria de R$ 18.000,00. Nos dois cenários, a Carla é a contribuinte e precisa pagar a guia antes da escritura.


Passo a passo do ITBI no DF


  1. Confirme o valor da compra e se o imóvel se enquadra como novo.

  2. Solicite a guia do ITBI no site da Secretaria de Economia do DF (Receita DF), informando o valor da transação.

  3. Pague a guia, à vista ou em cotas, conforme o regulamento.

  4. Leve o comprovante ao cartório de notas para lavrar a escritura.

  5. Registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

  6. Se o Fisco questionar o valor declarado, acompanhe o processo administrativo e, se for o caso, apresente avaliação contraditória.


Base legal


  • Constituição Federal, art. 156, II e § 2º, I.

  • Código Tributário Nacional, arts. 35, 38, 41 e 42, com a redação da Lei Complementar 227, de 13/01/2026, em vigor desde a publicação.

  • Lei distrital 3.830/2006, arts. 6º, 7º, 8º, 9º e 10-A, com as alterações das Leis 7.334/2023, 7.635/2024 (alíquotas, desde 01/01/2025) e 7.794/2025.

  • Decreto distrital 27.576/2006, arts. 9º, 12 e 13.

  • STJ, Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), julgado em 2022.


O vendedor pode ser cobrado pelo ITBI no DF?


Pela lei distrital atual, o contribuinte é o comprador, e a responsabilidade solidária do vendedor foi revogada em 2023.


Imóvel financiado paga ITBI sobre o valor total?


O ITBI incide sobre o valor do imóvel transmitido, e não apenas sobre a entrada. A forma de pagamento não reduz a base de cálculo.


O ITBI pode ser parcelado no DF?


O Decreto 27.576/2006 permite o pagamento em até 10 cotas, nos termos do regulamento.


Herança e doação pagam ITBI?


Não. Transmissões gratuitas, como herança e doação, pagam ITCMD, que é outro imposto. Veja o artigo sobre venda de imóvel em inventário extrajudicial.


Fontes



Conteúdo informativo. Não substitui a análise de cada situação.


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