top of page
Buscar

Reforma tributária para imobiliárias: o que muda na taxa de administração e na corretagem

Foto do escritor: Larissa Romana
Larissa Romana
há 2 horas
4 min de leitura
Escritório com mesas de trabalho, representando a rotina de uma imobiliária na reforma tributária

A reforma tributária para imobiliárias traz IBS e CBS sobre a taxa de administração e a corretagem, com alíquotas reduzidas em 50%. O tributo é devido no pagamento da remuneração, e a base é o valor que a imobiliária recebe. A nota fiscal com IBS e CBS para esses serviços já vale desde 1º/10/2026.


Atualizado em 31/10/2026.


A imobiliária fica no meio de várias operações: intermedeia vendas, administra aluguéis, repassa valores ao proprietário e divide comissões com corretores parceiros. Com a reforma tributária, cada uma dessas atividades tem regras próprias. Veja o que já está definido na Lei Complementar 214/2025 e no regulamento do IBS e da CBS.


Quais serviços entram na reforma tributária para imobiliárias?


Os serviços de administração e de intermediação de bens imóveis estão no regime específico de IBS e CBS das operações com imóveis (art. 252, IV, da LC 214/2025). Nesse regime, as alíquotas do IBS e da CBS ficam reduzidas em 50% (art. 261).


Isso vale para a taxa de administração de aluguéis e para a comissão de corretagem na venda ou na locação. A imobiliária, como empresa que presta esses serviços, é contribuinte do IBS e da CBS (art. 21 da LC 214/2025).


Qual é a base de cálculo da imobiliária na reforma tributária?


A base é o valor da operação de administração ou de intermediação (art. 255, IV, da LC 214/2025). Em termos simples: a remuneração da imobiliária, e não o valor do aluguel ou o preço do imóvel.


O momento em que o tributo é devido também está na lei. Na administração e na intermediação de imóveis, o fato gerador ocorre no pagamento (art. 254, IV). Ou seja, a imobiliária deve olhar para a data em que recebe a sua remuneração.


Como fica a comissão dividida entre corretores e imobiliárias?


Quando o negócio é feito com mais de um corretor, pessoa física ou jurídica, cada um paga o IBS e a CBS sobre a sua parte da remuneração. Ficam fora da base os valores pagos diretamente pelos contratantes da intermediação e os valores repassados entre os corretores (art. 255, §§ 3º e 4º, da LC 214/2025; art. 364, §§ 5º e 6º, do regulamento).


Cada corretor responde pelo tributo da sua parte. Por isso, a parceria entre imobiliárias e corretores deve deixar por escrito quanto cabe a cada um e quem recebe diretamente do cliente. O artigo Contrato de compra e venda de imóvel: veja o que não pode faltar traz os cuidados com o contrato, onde a comissão costuma aparecer.


Quem emite a nota fiscal do aluguel administrado pela imobiliária?


São duas operações diferentes. A taxa de administração é serviço da imobiliária, e a nota fiscal desse serviço é dela. A locação é do proprietário do imóvel. Se o proprietário for contribuinte do IBS e da CBS, o documento fiscal da locação é dele.


Os prazos da NFS-e com IBS e CBS, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, são:


  • 1º/10/2026: serviços do ISS em geral, o que inclui a corretagem e a administração de bens de terceiros;

  • 1º/12/2026: locações, cessões e arrendamentos de imóveis, entre outras operações;

  • 1º/01/2027: empresas do Simples Nacional que optaram em setembro de 2026 pelo regime regular do IBS e da CBS.


Até 31/12/2026, a nota sem os campos de IBS e CBS não é rejeitada, mas fica registrada como fora do padrão. Como a imobiliária costuma emitir boletos e prestar contas em nome do proprietário, o contrato de administração deve dizer quem cuida de cada documento.


Quem é o contribuinte na locação: o proprietário ou a imobiliária?


O contribuinte na locação é o proprietário que aluga o imóvel, se ele se enquadrar como contribuinte. A pessoa física só é contribuinte se, no ano anterior, teve receita de aluguel acima de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis alugados (art. 251, § 1º, I, da LC 214/2025). Essa regra está explicada no artigo Reforma tributária no aluguel: quem aluga imóvel vai pagar IBS e CBS?.


Para a imobiliária, isso significa conhecer a situação de cada proprietário da carteira. Um mesmo proprietário pode ter imóveis em várias imobiliárias, e os limites consideram o conjunto dos imóveis.


E as imobiliárias do Simples Nacional?


A empresa do Simples Nacional segue as regras desse regime (art. 41, § 2º, da LC 214/2025). Ela pode optar por apurar o IBS e a CBS pelo regime regular (art. 41, § 3º). Para quem fez essa opção em setembro de 2026, a NFS-e com IBS e CBS passa a ser exigida em 1º/01/2027.


A escolha entre ficar no Simples ou optar pelo regime regular depende de vários fatores, como o perfil dos clientes e a possibilidade de crédito para quem contrata. A análise deve ser feita com o contador.


Como fica o cronograma da reforma para as imobiliárias?


Em 2026, há o período de teste. Em 2027, a CBS passa a ser cobrada e substitui o PIS e a Cofins. Entre 2029 e 2032, o ISS diminui aos poucos enquanto o IBS aumenta, e em 2033 o ISS deixa de existir (arts. 125 a 129 do ADCT, incluídos pela Emenda Constitucional 132/2023).


Na transição, a imobiliária vai conviver com o ISS e o IBS ao mesmo tempo. Sistemas de emissão de notas, contratos de administração e parcerias com corretores precisam acompanhar essas datas.


Quais fontes oficiais embasam este artigo?



Conteúdo informativo. Não substitui a análise de cada situação.


🤝 Proteja seus direitos com conhecimento e segurança


Se você busca segurança jurídica e conhecimento sobre seus direitos nessa nova fase de reforma tributária e que entender como ficará seus imóveis, renda com locação, compra e venda ou outras operações imobiliárias com olhar mais personalizado sobre sua situação clique no botão abaixo e fale com um advogado da nossa equipe para analisarmos a sua situação em específico.




Comentários

bottom of page