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Reforma tributária no aluguel comercial: a empresa inquilina vai poder abater o IBS e a CBS?

Foto do escritor: Larissa Romana
Larissa Romana
há 36 minutos
5 min de leitura
Fachada de prédio comercial, representando o aluguel comercial na reforma tributária

Na reforma tributária, o aluguel comercial pode gerar crédito de IBS e CBS para a empresa inquilina. Isso acontece quando o inquilino está no regime regular, o locador é contribuinte e o tributo vem destacado em documento fiscal válido. Se o locador for pessoa física não contribuinte, não há tributo na locação e, por isso, também não há crédito.


Atualizado em 31/10/2026.


Para quem aluga salas, lojas e galpões, essa é uma das mudanças mais importantes da reforma. Com o IBS e a CBS, a lógica é a da não cumulatividade ampla: o tributo pago na compra vira crédito para abater do tributo devido nas vendas. Veja como isso funciona no aluguel comercial.


Como funciona o crédito de IBS e CBS no aluguel comercial?


A empresa no regime regular pode tomar crédito do IBS e da CBS pagos nas suas aquisições, inclusive no aluguel do imóvel onde funciona (art. 47 da LC 214/2025). Há duas condições principais:


  • o débito do locador precisa estar extinto, ou seja, o tributo precisa ter sido pago por uma das formas previstas na lei;

  • a operação precisa estar comprovada por documento fiscal eletrônico idôneo (art. 47, § 1º, II).


O crédito corresponde aos valores destacados no documento fiscal e efetivamente extintos (art. 47, § 2º, I). A lei exclui o crédito em bens e serviços de uso ou consumo pessoal (art. 57). Um exemplo é o imóvel residencial fornecido a sócios, administradores ou seus familiares (art. 57, § 1º, I).


O aluguel comercial vai ficar mais caro com a reforma tributária?


Depende de quem é o locador e de quem é o inquilino. Para o locador contribuinte, o IBS e a CBS na locação têm alíquotas reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único, da LC 214/2025). No aluguel não residencial, não há o redutor social de R$ 600, que vale só para imóveis residenciais (art. 260).


Para a empresa inquilina do regime regular, o tributo destacado pode virar crédito. Assim, o custo final tende a ser menor do que o valor bruto pago. Já o inquilino que não toma crédito, como quem está no Simples Nacional ou a pessoa física, sente o tributo como custo.


Exemplo com valores fictícios: imagine um aluguel de R$ 10.000 e uma alíquota final de 7,5% (já considerando a redução de 70% sobre uma alíquota cheia fictícia de 25%). O IBS e a CBS seriam de R$ 750. Se esses R$ 750 vierem destacados em documento fiscal idôneo e forem pagos, a empresa inquilina do regime regular pode usá-los como crédito. As alíquotas reais ainda serão fixadas, então os números servem só para entender a lógica.



E se o locador for pessoa física no aluguel comercial?


A pessoa física só é contribuinte do IBS e da CBS na locação se, no ano anterior, teve receita de aluguel acima de R$ 240 mil e mais de 3 imóveis alugados (art. 251, § 1º, I, da LC 214/2025). Esses limites valem para o conjunto dos imóveis, e não só para o imóvel comercial.


Se o locador pessoa física não é contribuinte, a locação não tem IBS e CBS. Nesse caso, também não há tributo destacado e a empresa inquilina não tem crédito a tomar. Não é um prejuízo: simplesmente não existe tributo na operação.


Como fica o aluguel comercial para empresas do Simples Nacional?


A empresa do Simples Nacional segue as regras desse regime (art. 41, § 2º, da LC 214/2025). Se for inquilina e não optar pelo regime regular, não toma crédito de IBS e CBS (art. 47, § 9º, I).


A empresa do Simples pode optar por apurar o IBS e a CBS pelo regime regular (art. 41, § 3º). E o inquilino do regime regular pode tomar crédito na locação feita por um locador do Simples, no valor equivalente ao que foi pago nesse regime (art. 47, §§ 3º e 9º, II). A escolha envolve outros fatores do negócio e deve ser analisada com o contador.


Quando o aluguel comercial passa a ter IBS e CBS?


O cronograma da reforma começa em 2026 com alíquotas de teste. Em 2027, a CBS passa a ser cobrada e o PIS e a Cofins deixam de existir (art. 126 do ADCT, incluído pela Emenda Constitucional 132/2023). O IBS cresce aos poucos entre 2029 e 2032, enquanto ICMS e ISS diminuem, e o novo modelo fica completo em 2033.


Na parte prática, a NFS-e com os campos de IBS e CBS passa a ser exigida nas locações de imóveis a partir de 1º/12/2026, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026. Até 31/12/2026, a nota sem esses campos não é rejeitada, mas fica registrada como fora do padrão.


O que muda no contrato de aluguel comercial?


O contrato deve deixar claro quem é o locador e se ele é contribuinte, como o valor do aluguel foi formado e como os documentos fiscais serão emitidos. IPTU e condomínio pagos pelo inquilino ficam fora da base de cálculo, desde que haja prova clara do pagamento (art. 255, § 2º, da LC 214/2025; art. 364, §§ 3º e 4º, do regulamento).


Contratos comerciais assinados até 16/01/2025, por prazo determinado, podem ter a opção de recolhimento de 3,65% sobre a receita bruta (art. 487 da LC 214/2025). Para os não residenciais, a lei exige registro em cartório até 31/12/2025 ou envio à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento. Quem faz essa opção não pode tomar créditos ligados àquele imóvel e não usa o redutor social (art. 487, §§ 4º e 5º). Veja também o artigo sobre ação revisional de aluguel, que trata da mudança de valor ao longo do contrato.


Quais fontes oficiais embasam este artigo?



Conteúdo informativo. Não substitui a análise de cada situação.


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