Aluguel e imposto de renda em 2026: como declarar, o que deduzir e o que mudou com a isenção até R$ 5 mil
Em 2026, o aluguel recebido por pessoa física continua sujeito ao imposto de renda. Se o inquilino é pessoa física, o locador paga pelo carnê-leão até o último dia útil do mês seguinte. Se é empresa, há retenção na fonte. A novidade é a Lei 15.270/2025, que zera o imposto mensal sobre rendimentos de até R$ 5 mil.
Atualizado em 24/10/2026.
Neste artigo, explico como funciona o imposto de renda sobre o aluguel em 2026, quais despesas podem ser deduzidas e o que muda na declaração.
Aluguel e imposto de renda: o aluguel recebido paga IR?
Sim. O aluguel é rendimento tributável da pessoa física e entra na tabela progressiva do imposto de renda. A forma de pagar depende de quem paga o aluguel:
inquilino pessoa física: o locador calcula e paga o imposto pelo carnê-leão (Lei 7.713/1988, art. 8º);
inquilino pessoa jurídica: a empresa retém o imposto na fonte ao pagar o aluguel (Lei 7.713/1988, art. 7º, II).
Nos dois casos, o aluguel também precisa ser informado na declaração anual de ajuste.
Qual é a tabela do imposto de renda mensal em 2026?
A tabela progressiva mensal usada em 2026 é a seguinte, segundo a Receita Federal:
até R$ 2.428,80: isento;
de R$ 2.428,81 até R$ 2.826,65: 7,5%, com parcela a deduzir de R$ 182,16;
de R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05: 15%, com parcela a deduzir de R$ 394,16;
de R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68: 22,5%, com parcela a deduzir de R$ 675,49;
acima de R$ 4.664,68: 27,5%, com parcela a deduzir de R$ 908,73.
A dedução por dependente é de R$ 189,59 por mês.
O que mudou com a Lei 15.270/2025?
A Lei 15.270/2025 criou uma redução do imposto que vale a partir de janeiro de 2026. Ela não mudou a tabela acima, mas reduz o imposto calculado por ela.
Redução mensal (art. 3º-A da Lei 9.250/1995)
rendimentos tributáveis mensais de até R$ 5.000,00: redução de até R$ 312,89, de modo que o imposto fique zero;
de R$ 5.000,01 até R$ 7.350,00: redução de R$ 978,62 menos 0,133145 × o rendimento, que diminui aos poucos;
acima de R$ 7.350,00: sem redução.
A lei aplica essa redução aos "rendimentos tributáveis sujeitos à incidência mensal", o que inclui o aluguel. A forma de cálculo no programa do carnê-leão deve ser conferida a cada ano na Receita Federal.
Redução anual (art. 11-A da Lei 9.250/1995)
Na declaração de 2027, referente a 2026, quem tiver rendimentos tributáveis anuais de até R$ 60.000,00 terá o imposto zerado. Entre R$ 60.000,01 e R$ 88.200,00, a redução diminui gradualmente.
Tributação mínima para altas rendas (art. 16-A da Lei 9.250/1995)
Quem receber mais de R$ 600 mil por ano, somando todos os rendimentos, inclusive aluguéis, fica sujeito a uma tributação mínima a partir do ano-calendário de 2026. A alíquota cresce até 10% para rendas a partir de R$ 1,2 milhão. Os ganhos de capital, como o lucro na venda de um imóvel, ficam fora dessa conta.
Quais despesas o locador pode deduzir do aluguel?
O art. 14 da Lei 7.739/1989 permite excluir do aluguel recebido, quando o próprio locador paga a despesa:
impostos, taxas e emolumentos sobre o imóvel, como IPTU e TLP;
aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
despesas de cobrança ou recebimento do aluguel, como a taxa de administração da imobiliária;
despesas de condomínio.
Se quem paga essas despesas é o inquilino, elas não podem ser deduzidas. Por isso, guarde os comprovantes de pagamento e o contrato de administração.
Exemplo prático (fictício)
Os nomes e valores abaixo são fictícios e servem apenas para ilustrar a regra.
Situação 1. A Ana aluga um apartamento para uma pessoa física por R$ 4.500,00 por mês. Ela paga 10% de taxa de administração à imobiliária (R$ 450,00).
base de cálculo: R$ 4.500,00 − R$ 450,00 = R$ 4.050,00;
imposto pela tabela: R$ 4.050,00 × 22,5% − R$ 675,49 = R$ 235,76;
redução da Lei 15.270/2025: até R$ 312,89, limitada ao imposto;
imposto do carnê-leão no mês: R$ 0,00.
Mesmo sem imposto a pagar, a Ana precisa registrar o aluguel no carnê-leão e na declaração anual.
Situação 2. O Bruno aluga uma sala para uma pessoa física por R$ 9.000,00 por mês. Ele paga a taxa de administração de R$ 900,00 e o IPTU de R$ 200,00 por mês.
base de cálculo: R$ 9.000,00 − R$ 900,00 − R$ 200,00 = R$ 7.900,00;
imposto: R$ 7.900,00 × 27,5% − R$ 908,73 = R$ 1.263,77;
como o rendimento passa de R$ 7.350,00, não há redução.
O Bruno deve pagar o DARF do carnê-leão até o último dia útil do mês seguinte.
Passo a passo para declarar o aluguel
Identifique se o inquilino é pessoa física ou empresa.
Se for pessoa física, registre o aluguel todo mês no carnê-leão, no e-CAC ou no aplicativo da Receita.
Lance as despesas dedutíveis pagas por você e guarde os comprovantes.
Pague o DARF até o último dia útil do mês seguinte, quando houver imposto.
Se for empresa, confira o informe de rendimentos e o imposto retido.
Na declaração anual, importe os dados do carnê-leão e informe o imóvel em Bens e Direitos.
Base legal
Constituição Federal, art. 153, III (imposto de renda).
Lei 7.713/1988, arts. 7º, II, e 8º (retenção na fonte e carnê-leão).
Lei 7.739/1989, art. 14 (deduções do aluguel).
Lei 9.250/1995, arts. 3º-A, 11-A e 16-A, incluídos pela Lei 15.270/2025, com efeitos a partir de janeiro de 2026.
Quem recebe pouco aluguel precisa usar o carnê-leão?
Sim, quando o aluguel vem de pessoa física. Mesmo que o imposto seja zero, o rendimento deve ser registrado e informado na declaração anual.
O atraso no carnê-leão gera multa?
Sim. O pagamento depois do vencimento tem multa e juros de mora, calculados no próprio DARF.
A isenção até R$ 5 mil vale para o aluguel?
A redução da Lei 15.270/2025 vale para rendimentos tributáveis sujeitos à incidência mensal. Na declaração anual, todos os rendimentos são somados, então o resultado final depende da renda total do ano.
Aluguel paga IBS e CBS também?
Em regra, a pessoa física que aluga poucos imóveis não paga IBS e CBS. A regra muda para quem ultrapassa os limites da LC 214/2025. Veja o artigo sobre contratos antigos e a opção de 3,65%.
Fontes
Lei 7.713/1988 (Planalto): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7713.htm
Lei 7.739/1989 (Planalto): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7739.htm
Lei 9.250/1995, com as alterações da Lei 15.270/2025 (Planalto): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9250.htm
Lei 15.270, de 26/11/2025 (Planalto): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2025/lei/L15270.htm
Receita Federal, tabelas do IRPF 2026: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/tabelas/2026
Receita Federal, carnê-leão: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/pagamento/carne-leao
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de cada situação.
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